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“漏（lòu）水”“反水”維權難 豪宅也鬧心
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近日，上海市民陳先生爆料稱，花9500萬在湯臣一品買的房，主臥衛（wèi）生（shēng）間地麵（miàn）反水，布滿了（le）黃褐色的糞便和糞水，陣（zhèn）陣惡臭襲來，讓他頓時劇烈幹嘔。陳先生表示，入住期間，已不止（zhǐ）一次（cì）出現房屋“漏水”“反水”現（xiàn）象。3月13日下午，開發商處的一（yī）名公關部負責人回應：經過初步調查判斷，此次陳先生家中淋浴房糞（fèn）水外溢的（de）原因，可能（néng）是樓上（shàng）住戶（hù）在裝修時，改動了排水管（guǎn）和汙水管的接口，在淋（lín）浴房的位置安裝了馬桶。陳先生表示完（wán）全不認可，裝修時，業主需要提前將方案（àn）報備給物業，怎麽能私自改管道、裝馬桶？目前事情還在調查中。
類似的房屋漏水事件屢見不鮮，司法實踐中都會牽涉哪（nǎ）些主體？各方責任應如何認定？損失金額又是如何確定的？司（sī）法裁判（pàn）的依據又是什麽？讓午夜福利视频通過“類案”做一個梳理吧！【參（cān）考案例：(2021)閩（mǐn）04民終1244號】
責任主體一：開發商
原告主張：應承擔賠償責任。
理由：開發商存在房屋下水管道（dào）設計不合理的行為（wéi）。
開發商抗辯：不承擔賠償責任。
理由：提供的變（biàn）更申報審批表、工程聯係單、汙水立管施工詳圖（tú）、汙（wū）水立管圖紙、排水立管施（shī）工規範，證明案涉房屋衛生間的排（pái）水係統已經審批。
法院意見： 采信開（kāi）發商意見，開發商無需承擔賠償責任。
責任主體二：建築（zhù）商
原告主張：應承擔賠償責任。
理由：建築商未（wèi）按竣工（gōng）圖設計口（kǒu）徑擅自將管徑變小、導致下（xià）水公共（gòng）管道堵塞，是造成原（yuán）告財產損害的直接原因，存在重大過錯（cuò），構成侵權（quán）。
建築商抗辯：不承擔（dān）賠（péi）償責任。
理由：
1、 將排汙管道（dào）地（dì）埋部分由150DN變更為實際（jì）110DN屬於施工工藝以及設（shè）計變更，變更程序正當，變更後的管道及管徑亦（yì）符合國家規（guī）範；
2、 《工程質量保修書》約定訟爭房（fáng）屋的給排水（shuǐ）設施、管道等配套工程質保期為1年，根據《建設工程質量管理條（tiáo）例(2019修正)》以及《房屋建築工程質量保修辦法》的相關規定，給排水管道在正常使用情況下，質保期為2年，無論是合同約定還（hái）是法定責任期間，本案侵權事實發（fā）生的時間為2020年8月12日（rì），已過責任期間；
3、 排水管（guǎn）道通水後（hòu），經多次進行通水通球試驗，管道全部暢通，並未發生堵塞現象，可見，更換口徑為110DN的排水管道，亦符（fú）合驗收標（biāo）準，不存在任何質量問題；
4、 住戶作為管道使用者的不當使用是造成本案損害結果發生的直接原因。
法（fǎ）院意見：采信原告主（zhǔ）張。
理由：
1、 案涉房產存在質（zhì）量缺陷，且該質量缺陷與（yǔ）保修期限無關(法定或約定的質量保修期限是建立在嚴格按照設計圖紙施工的前提下)；
2、 無（wú）證據證（zhèng）明竣工圖上有將公共排汙管道地（dì）埋部（bù）分設計口（kǒu）徑從150DN變更為100DN並經審批（pī）。無證據證明係後期業主使用不當造成管道堵（dǔ）塞的事實；
3、 建築商構成侵權，應（yīng）當承擔（dān）賠（péi）償責（zé）任。作為（wéi）施工單位賠償後，有其他（tā）責任人的(認為反水原因係排水管道使用業（yè）主非（fēi）正常使用排水管道造成的堵塞（sāi）)，有權向（xiàng）其他（tā）責任人追償。
責任主體三：物業公司
原告主張：應承擔賠償責任。
理由：物業公司未盡履行維護、管理義務，在損害發生後（hòu）未積（jī）極采取清理、疏（shū）通措施（shī），且對損害的發生存（cún）在（zài）過錯。
物業抗辯：不承擔（dān）賠償責任。
理由：
1、 提供的（de）《物業（yè）服務協議》、定期維護作業現場照片；
2、 依據《物（wù）業服務（wù）協議》約定的物業管理服務質量標準，物業公司對房屋共用設（shè）施（shī）設備（bèi）及其運行提供維護和管理服務；
3、 事後涉案房屋發生汙水（shuǐ）倒灌現象後，積極安排人員前往清理與維（wéi）修，並采取措施，從涉案房屋衛生間（jiān）排汙管另接臨時管道解決二（èr）樓以上住（zhù）戶排汙問題（tí）；
4、 物業使用人存在不合理（lǐ）使用管道或者私自改裝管道（dào）的行為，構成《服務（wù）協議》中物業公司的免責事由。
法（fǎ）院意見：采信物業公司意見。
理由：
1、 物業公司已盡到合同約定的（de）日常管道疏通義務；
2、 發生損害後，物業公司已經履行自（zì）己的責（zé）任（rèn），配合業主及時對損（sǔn）害（hài）發（fā）生的原因進行排查，以及維修、善後工作，無證據證明物業公司存在管理失當的重大（dà）過失行為。
責任主體四：其他業主
本案中，原告未將其他業主列（liè）為被告。
一般情況下，原告作為個人（rén），直接向（xiàng）業主取證難度較大。同時，因都是鄰居（jū），還要顧及正常的鄰裏關係。在可以（yǐ）找到其他責（zé）任人的情況下，不建議直接將業主作（zuò）為被告。
正如本案中法院認定的一樣，“作為施工單位賠償（cháng）後，有其他責任人的(認為反水原（yuán）因係（xì）排水管道使用業主非正常使用排水管道（dào）造成的堵塞)，有權向其他責任人（rén）追償。”
損失金額的確（què）認（rèn）：
1、 財產損失：
經原告申請，法院委托，第三方評估公司評估，案（àn）涉房屋因汙水（shuǐ）倒灌造成的財（cái）產損失價格經評估為50474元。
2、 租（zū）金損失（shī）：
經原告申請，法（fǎ）院委托，第三方評估公司評估，案涉房（fáng）屋因修繕裝修（xiū）產（chǎn）生的每月租金損失價格經評估為2335元。
同時，鑒於原告是在案涉房屋被（bèi）浸（jìn）泡後提起訴訟，因需司法（fǎ）鑒定導致其不（bú）能修繕房屋，故在一定程度上影響原告居住（zhù）出租受損房屋（wū），且在房（fáng）屋受損後確（què）未有人在受損房屋居住，故酌定（dìng）支持案涉房（fáng）屋從2020年8月12日起至2021年（nián）7月11日期間的租金損失，故（gù）租金損失確定為25685元。
3、 鑒定（dìng）費：
鑒定費12000元是原告為證明自己因案涉房屋汙水倒灌遭受經濟損失而支出的必（bì）要費用，屬合理的費用支出。
判決結果：
1、 確認原告因本案事故遭受的經濟損失為財產損失50474元、租金損（sǔn）失25685元、鑒定（dìng）費12000元，合計88159元；
2、 建築商應於判決生效之日起七日內向原告賠（péi）償（cháng）經濟損失88159元；
3、 駁回（huí）原告對物業（yè）公司的訴（sù）訟請求；
4、 駁（bó）回原告對（duì）開發商的訴訟請求；
5、 本案受（shòu）理費（fèi）2004元，由建築商負擔。
法律依據：
《民（mín）法典（diǎn）》
第二百八十五條 物業服務企業或者其他管（guǎn）理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設（shè）施，接（jiē）受業主的監督（dū），並及時（shí）答複業主（zhǔ）對物（wù）業服務情況提（tí）出的詢問。
物業服務企業或者其他管理人應當執行政（zhèng）府依法實（shí）施的應急（jí）處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關（guān）工作。
第二百八十六（liù）條 業主應當遵守法律、法規（guī）以及管（guǎn）理規約，相關行（háng）為應當符合節約資源、保護（hù）生（shēng）態環境（jìng）的要求。對於（yú）物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施（shī）的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
業主大會或者業（yè）主委（wěi）員（yuán）會（huì），對任意棄置垃圾、排（pái）放汙（wū）染物或者噪（zào）聲、違反規定飼養動物、違章（zhāng）搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合（hé）法權益的行為（wéi），有權依照法律、法規以及管（guǎn）理規約，請求行為人停止侵害、排除妨（fáng）礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。
業主或者其他行為人拒不履（lǚ）行相（xiàng）關義（yì）務的（de），有關當事人可以（yǐ）向有關行政主管（guǎn）部門報告或者投訴，有（yǒu）關（guān）行政（zhèng）主管部（bù）門應當依法處理。
第二百八十七條 業主對建設單（dān）位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自（zì）己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任（rèn）。
第（dì）九百四十二條 物業服務人應當（dāng）按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和（hé）經營管理物業（yè）服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本（běn）秩序（xù），采取合理措施保護業主的人身、財（cái）產安全。
對（duì）物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施製止、向有關行政主管部（bù）門報告並協助處理。
第九百四十五條（tiáo） 業主裝飾裝（zhuāng）修房屋的（de），應（yīng）當事先告知物業服務人，遵守物（wù）業服務人（rén）提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場（chǎng）檢查。
業主轉讓、出租物業專有部分（fèn）、設立居住權或者依法改變共有部分（fèn）用途（tú）的，應當及時將相關情況告知物業服務人。
第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應（yīng）當承擔侵權責任。
依照法律規定推定行為人有過錯，其（qí）不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
第一千一百七十條 二人以上實施危及他人人身（shēn）、財產安全的行為，其中一人或者數（shù）人的行為造（zào）成（chéng）他人損害（hài），能夠確定具體侵權人的，由（yóu）侵權人承擔責任；不能確定（dìng）具體侵權人的，行為人承擔連帶（dài）責任。
第一千一百七十一條 二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，每個人的侵權行（háng）為都足以造成全部損害的（de），行為人承擔連帶（dài）責任。
第一千一百七十二條 二人以上分別實施侵權（quán）行為（wéi）造成同（tóng）一損害，能夠確定責任大（dà）小的，各自承擔相（xiàng）應的責任；難以確定責任大小（xiǎo）的，平均承（chéng）擔責任。
《最高人民法院關於審理建築物（wù）區分所有權糾紛案件適用法律若幹問題（tí）的解釋》
第十五條 業主或者其他行為（wéi）人違反法律、法規、國家相關強製性標準、管理（lǐ）規約，或者（zhě）違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施（shī）下列（liè）行為的，可以（yǐ）認（rèn）定（dìng）為民法（fǎ）典第二百八十六（liù）條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損（sǔn）害房屋承重結構，損害或者違（wéi）章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品（pǐn）等危及建築物安全（quán）或者妨（fáng）礙建築（zhù）物正常使用（yòng）；
（二）違反規定破壞、改變建築（zhù）物外牆（qiáng）麵的形狀、顏色等損（sǔn）害建築物外觀；
（三）違反規（guī）定（dìng）進行房屋裝（zhuāng）飾裝修；
（四）違章加建、改（gǎi）建（jiàn），侵占、挖掘（jué）公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
《建築法》
第五（wǔ）十八條 建（jiàn）築施工企業（yè）對工（gōng）程的施工質（zhì）量負責（zé）。
建築施工企業必須按照（zhào）工（gōng）程（chéng）設計圖紙（zhǐ）和施工技術標（biāo）準施工，不得偷工減料。工程設計的修改由原設計單位負（fù）責，建築施工企業不得擅自修（xiū）改工程設計。
其他參考文件：
《建設工程質量管理條例(2019修正)》、《房屋建築工程質（zhì）量保修辦法》
《房屋（wū）買賣合同》、《物業服務合同》
