延律師評熱點（diǎn）
----張傑、謝娜被指“跳單”事件的法律（lǜ）思考
熱點回顧：
近日，一篇關於“明星張傑、謝娜夫（fū）婦購買上海某房產（chǎn）卻跳單”的文章在網上發酵，相（xiàng）關話題迅速登上熱搜榜，引發眾多網友關注。
在網上所流傳的文章中，一名化名H的經紀人（rén）表示，張傑、謝娜曾於2019年6月21日和22日兩次（cì）在其帶領下看房，而後以不喜歡這套房子為由（yóu）不再購買，但後期H發現，二人其實是私下聯（lián）係房東購買了該房源，避開了100多萬大額的中（zhōng）介費。該中介稱，如今他將以法（fǎ）律手段合（hé）理維權，或對（duì）張傑謝娜予以（yǐ）起訴。
法律思考：
一、 什麽是“跳（tiào）單（dān）”
“跳單”通常是指買賣或（huò）租賃雙方通過中介（jiè）居間服務取得（dé）聯係之（zhī）後，避開中介自行成交（jiāo）或委托其他中介成交，從而逃避或少付中（zhōng）介費的行（háng）為。
二、 “跳單”的法律後果
《民法典》第九百六十五條規定，委托人在接受（shòu）中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介（jiè）服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中（zhōng）介人支付報酬。
這是因為，在委托人“跳單”情況下，其在已經利用中介人服務後又規避費用（yòng）支付的（de）行（háng）為，損害（hài）中介交易活動中的誠實守信方合法利（lì）益。“跳單”係對誠實信用原則的違反，亦不符合社會主義核心價值觀中誠信價值觀要求。
三、 法庭審查（chá）要點
1、 中介合同是否有效成立
《民法典》第九百六十一條規定， 中介合同是中（zhōng）介人向（xiàng）委托人報告（gào）訂立合同的機會或（huò）者提供訂立合同（tóng）的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
通常情況下，委（wěi）托人和中介人都會簽署（shǔ）《中介服務協議書》。協議書中一（yī）般都載有（yǒu）甲方（fāng）（委托人）承諾條款，例如“甲方承諾，在實地察看下述物業（yè）後，不會再直接、間接或通過其他經（jīng）紀公（gōng）司或個人與該物業之業主(或其（qí）他權利人)聯係。若經乙方帶看之（zhī）物業（yè）由甲方(或（huò）甲方的親屬（shǔ）、朋友、授權人（rén）、委托（tuō）人、代理人、有直接或間接的股權關聯或合作關係的企業或（huò）個人（rén）等有關聯（lián）的第三人)不經過乙方與業主(或（huò）其他權利人（rén）)私下聯絡簽約的，甲方需按本協（xié）議書約定的標準支付乙方租賃的壹個月房租金/買賣總價的3%作為傭（yòng）金。同時，應按前述傭金標準向乙方支付違約金”。
如雙方未簽（qiān）訂書麵委（wěi）托合同（tóng），也可以從雙（shuāng）方均認可的微信聊天記錄、音頻視頻記錄、客戶信息登記記錄等證據中認定雙方形成事實上的中介關係。
2、 中（zhōng）介人是否已履（lǚ）行中介服務義務
主要從幾個維度進（jìn）行考（kǎo）察：（1）房屋信息是否來源於中介人；（2）現場看房服務是否（fǒu）由中介人完成；（3）是否已向承租方/買受方報告訂立合同的事宜；（4）是否將上述服（fú）務環節中的信息同步告知委托人。
3、 未促成交易（yì）的責任人是否為中介人
常見的未能促成交易的原因是房屋租（zū）金或（huò）房屋價（jià）款上調。從中介服務的義務範圍考察，在（zài）普通涉及中介服務的中介合同履行過程中，價款的最終確定是基於出租方和承租方的協商和溝通，並非由中介人來確定價格，中介人亦難以（yǐ）對價款起到決定性作用。故隻要中（zhōng）介人起到提供交易信息和促（cù）成交易作用即（jí）服務義務履行完畢，中介人並非未促成交易（yì）的責任人。
4、 中介報酬如何確定
有約（yuē）定從約（yuē）定。無約（yuē）定或（huò）約定（dìng）不明的（de），由雙方（fāng）協商確定或由人民（mín）法院結合案件情況進（jìn）行裁量。
四、 實操指引
1、 務必（bì）訂立書麵的《中介服務合（hé）同》，明確約定服務內容、雙方權利義務並（bìng）重點體現甲方對不（bú）會“跳單”的（de）承諾以及違反承諾的罰則；
2、 切忌故意隱瞞與訂立合同有關的（de）重要事實或者提供虛（xū）假情況，如果損害了委托人的利益，中介人是無法請求支付報酬同時（shí）還要承擔賠償責任；
3、 在建（jiàn）立中介服務初始（shǐ），就服務過（guò）程中形成的（de）微信聊天記（jì）錄、電話錄音、視頻（pín）錄像（xiàng）、看房（fáng）記錄等證據資料要有意識的留存，以備日後的不時之需（xū）；
4、 實時（shí）留意標的房（fáng）屋的產權動態或租賃動態，並進行實地走訪和考察，作好違約證據的固定。
五、 法條鏈接
《民法典》
第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同（tóng）的事項（xiàng）向委（wěi）托人如實報告。
中介人故（gù）意隱瞞與訂立（lì）合同有關的重要（yào）事實或者提供虛假情況，損害（hài）委托人利益的，不得請求支付報酬並應當承擔賠償責任。
第九百六（liù）十三條（tiáo） 中介人促成合同成立的，委托人（rén）應當按照約定支付（fù）報酬（chóu）。對（duì）中介人的（de）報酬沒有約定或者約定不明確，依據本（běn）法第五百一十（shí）條的規定仍不能確定的，根據（jù）中介人的勞（láo）務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促（cù）成合同成立的，由該合同（tóng）的當事人平均負擔（dān）中介人的報酬。
中介人（rén）促成合（hé）同成立的，中介活動的（de）費用，由中（zhōng）介人負擔。
第九百六十四條 中（zhōng）介人未促成合同成立的，不得請（qǐng）求支付報酬；但（dàn）是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動（dòng）支出的必要費用。
第九百六十五條 委托人（rén）在接受中介人的服務（wù）後，利用中介人提供的交易機會或（huò）者媒介服（fú）務，繞開中介人直接訂（dìng）立合同的，應當向中介人（rén）支付報酬。
知識點小貼士
中介服（fú）務中（zhōng）的“報酬”和“費用”的（de）支付（fù）條件區別如下（xià）：
不同情（qíng）形（xíng） | 報酬 | 費用（yòng） |
合同成（chéng）立時 | 支付 | 不支付 |
合同不成立時 | 不支（zhī）付 | 支付 |
