2021年1月，上海市又出台（tái）了新的商品房限購（gòu）政策。隨之而來的，是許多買受人因“假離婚”導致不（bú）滿足條件（jiàn）而無法過戶的情況（kuàng）頻繁發生。那麽，在房屋限購政策發生變更的情況（kuàng）下（xià），買賣雙方之（zhī）間的房屋買賣合同又該如何履（lǚ）行呢？
首先讓午夜福利视频先來了解一下上海市關於房屋限購政策的曆史沿革：
2013年11月8日
關於嚴格執行住房限購措施有關問題的通（tōng）知 滬房管（guǎn）規範市〔2013〕11號
內容摘要（yào）：非本市戶籍居民（mín）家庭在本市購買住房繳納（nà）稅（shuì）收或社保年限從“能提（tí）供自購房（fáng）之日起算的前2年（nián）內在本市累計繳納（nà）1年以上”調（diào）整（zhěng）為“能提供自購（gòu）房之日起算的前3年內（nèi）在本市（shì）累計繳納2年以上”。
簡稱：滿二年個稅或社保
2016年3月24日
上海（hǎi）市人民（mín）政府辦公廳轉發市住（zhù）房城鄉建設管理委等四部門關於進一步完善（shàn）本市住房市（shì）場體係和保障體係促進房地產市（shì）場平穩健康（kāng）發展若幹意見（jiàn）的通知 滬府辦發〔2016〕11號
內容摘要：提高（gāo）非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所（suǒ）得稅或社會保險的年限，將自購房之日起（qǐ）計算的前（qián）3年內（nèi）在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日（rì）前（qián）連（lián）續繳納滿（mǎn）5年及以上。企業購買的商品住房（fáng）再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對（duì）象為個人，按照本市限購政策（cè）執行。
簡稱：滿5年個稅（shuì）或社保
2021年1月22日
《關於促進本市房地產（chǎn）市場平穩發展的意（yì）見》
第三條 嚴格執行住房限購政（zhèng）策。夫妻離（lí）異的，任何一方自夫妻離異（yì）之日起（qǐ）三年內購買（mǎi）商品住房的（de），其擁有住房套數按照離異前總套數計算。
簡稱：對夫妻離異三年內購買住房的（de），數量按照離異前（qián）總（zǒng）套數計算。
了解了（le）房屋限購的（de）相關政（zhèng）策，那（nà）麽，如果房屋買受人被限購，雙方的（de）房屋買賣合同又改如何履行呢？午夜福利视频來看看下麵幾個案例（lì）：
1、買受人被限購，合同是否有效？（限購政策是否影響合同效力）
（2020）最高法民申4797號
法（fǎ）院觀點：鄔某與寧波強人置業公司簽訂的《購房協議（yì）》是雙方的真（zhēn）實意思表示，限購政策並不影響房（fáng）屋買賣協議的（de）效（xiào）力。也不存在《合同法》第52條規定的合同無效情形，合法有效（xiào）。
《購房協議》約定“因國家限購，暫不做（zuò）房管局備（bèi）案（àn）手續（xù）。待灣（wān）裏區解除限購後再辦理房管局備案手續（xù）。”應當推定鄔誌斌在購買案涉房屋時明知可能因南昌市的限購政策原因暫時無法辦理登記手續，即使鄔誌斌主張限購條款為合同格式條款成立，也（yě）係其在簽訂合同時沒有盡到合理審查的義務，存在對該條款的忽視，未對案涉房屋的抵（dǐ）押狀態和寧波強（qiáng）人置業公司（sī）的經營狀況進（jìn）行審查，對於案涉房屋在查封前無（wú）法（fǎ）辦理過戶（hù）具（jù）有自身原因
2、既然合法有效，如（rú）果買受人被限購，導致合同無法履（lǚ）行應如何（hé）處理？
（1）是否可以以買（mǎi）房人不具（jù）備（bèi）購房資格為由解除合同？
（2018）滬01民（mín）終（zhōng）1570號（hào）
根據《房地產買賣（mài）居間協議》約（yuē）定，在簽訂《上海市房地產買賣合（hé）同》時被上訴人有（yǒu）添加或更改名字的權（quán）利，此係雙方考慮到今後可能發生的政策變化風險而作的特別約定。雖根據雙方陳述，被上訴人在簽訂居間協議時其初（chū）衷係為女兒鄭某購房，但居間協議中並未明確（què）限定購房人隻能更改為鄭某，鑒於雙方簽訂居間協議後本（běn）市出台（tái）新的限購政策，導致鄭某現尚不具備本市購房資格，故被上訴人要求更（gèng）改購房人（rén）為其他具有本市購（gòu）房（fáng）資格（gé）的主體，應屬合理，且並不違（wéi）反（fǎn）雙方居（jū）間（jiān）協議的明確約定。上訴人以此主張被上訴人違（wéi）約，並要求解除雙方簽訂的《房地產買賣（mài）居間協議》，缺乏合同及法律依據，本院不予支持。上訴人主張居間協議中約定的“增加或更（gèng）改購買人姓（xìng）名”係特指鄭某（mǒu），與合同的明確約定不（bú）符，本院不予采信。鑒於被上（shàng）訴人在（zài）原審判決後未提起上訴，並表示（shì）其現亦認可待鄭某（mǒu）具備購房（fáng）資格後再（zài）辦理過戶（hù）手續，且（qiě）涉案房屋性質屬動遷安（ān）置房，涉案房屋之（zhī）不動產登記簿上明確載明涉案房屋3年內（nèi）不得轉讓、抵押，故雙方可待（dài）鄭某具備購房資格且涉案房屋（wū）具備交易條件（jiàn）後完（wán）成交易手續。綜上，上訴人主張被（bèi）上訴人違約並要求解除雙方簽訂的《房地產買賣居（jū）間協議》，缺乏依據。
（2018）滬01民終163號
焦（jiāo）點：是（shì）否具有單方解除（chú）權
本院認為，房屋買賣合同（tóng）中，轉移所有權並進行過戶登記係最重要的“合同目的”，該目的需要出（chū）賣人與買受人共同配合（hé）履（lǚ）行（háng）方能實現，而不（bú）應以當事人合同地位（wèi）為（wéi）準將（jiāng）“合同目（mù）的”割裂開來。並且，造成（chéng）上（shàng）述合同履行不能的原因係由房屋買受人自身不符合購房條件所造成，雖然其中有本市購房政策變化的因素，但購買動遷安置房本（běn）就具有一定的（de）風險，房屋買受人應合理預期，謹慎（shèn）判斷（duàn），風險自負，其無（wú）權要求（qiú）在合同履行過程中並無過錯的房屋賣售（shòu）人延長合同履行期限。雖然買受人主張其於本案二審期間已經符合購房條件，但合同已於2017年4月解除，故其要求繼（jì）續履行的訴請，本院實難支持。
（2017）滬02民終3133號
徐（xú）雙建、孫妮作為非本市戶籍居（jū）民，理應知曉並（bìng）確保在（zài）簽訂房屋買賣合同時符合該政策（cè）規定（dìng）。而徐雙建、孫妮調取的《參（cān）保個人城鎮（zhèn）基本養（yǎng）老保險繳費情況》顯示，截止雙方簽訂房屋買賣（mài）合同之日，即2016年1月5日，孫妮尚未滿足累計繳納社保滿2年以（yǐ）上的條件。故雙方當事人所簽訂的《上海市（shì）房地產買賣合（hé）同》客觀上存在履行障礙（ài），致使合同目的無法達成，依（yī）法應予解（jiě）除。
也就是說，對於買受人被限購（gòu），午夜福利视频可以得出如下結論：
1、由於新的限購政策導致購房者失去購房資格，導致房屋（wū）買賣合（hé）同（tóng）不能按照約（yuē）定的時間過戶，房屋買賣雙方互相不負違約責任。但是，在房價（jià）上（shàng）漲較多的背景下（xià），有些法院會基（jī）於所謂的公平原則判決賣售人給予買受人一定（dìng）的補償。
2、購房者沒有購房資（zī）格和新的限購政策無關，即便沒有新的限購政策，購房者也沒有購房資格，買受人（rén）需向賣售人承擔違約責任。
